Dostala se mi do rukou Urbanistická koncepce plánovaného nového zastavěného území směrem na Kojetice. Nejsem sice urbanista nýbrž dopravák. Zabývám se dopravou již 40 let, v posledních 20-ti letech zejména dopravními (lineárními) stavbami, ale nějaké zkušenosti mám i se stavbami výškovými.
Z mého pohledu je celý koncept podezřelý. Proč? V návrhu je plánovaná výstavba 16 budov. 14 bytových domů o 6 patrech, dále pak mateřská školka a parkovací dům s kapacitou 302 míst. Tyto domy jsou navrženy ve dvou řadách (pouze jeden napříč) a mezi nimi je navržena obslužná komunikace napojená na silnici do Kojetic, s několika podélnými parkovacími místy. Pro parkování jsou určena i místa v suterénu bytových domů, která jsou napojena na tuto komunikaci. Co mi tu však chybí je dětské hřiště.
V nové zástavbě je plánováno celkem 712 bytových jednotek. Není sice zřejmé, o jak velké byty se jedná, ale uvažujeme-li o průměrné obsazenosti 1 bytu 3 osobami (někde více, někde méně), je zřejmé, že tam bude žít něco kolem 2100 obyvatel. Uvažujeme-li na jednu rodinu průměrně 1 dítě, je to asi 700 dětí. Pokračujme v úvaze dále. Ze statistik vyplývá, že zhruba 1 čtvrtina bude předškolního věku (tedy 175) a 3 čtvrtiny věku školního (525). Nová školka by tomuto počtu stačit mohla, ale co škola? Budou všechny 2 školy ve městě schopny pojmout dalších cca 500 nových žáků?
A co dospělí v pracovně aktivním věku? Ne všichni dospělí sice budou v pracovním věku (i když mnoho důchodců na nový byt mít nebude), kdyby jen 1000, ale ani tolik volných pracovních míst ve městě určitě není. Drtivá většina bude tedy za prací dojíždět (bude níže vysvětleno).
Budou pro nové byty stačit sítě? Hlavně tedy kanalizace a ČOVka? A výměníková stanice pro teplo a teplou vodu také chybí. Dále tu je navržena nová komunikace vedená po jižní straně nové zástavby, spojující křižovatku ulic Na Výsluní a 28. října s komunikací směrem na Kojetice. Tato komunikace by měla vést přes "Batelkovo" parkoviště, kolem plánovaného parkovacího domu a přes zahrádky.
Smysl této komunikace mi byl záhadou, k ničemu totiž není, jen zničí kus zahrádek a zabere další tisíce metrů čtverečních orné půdy. Dopravě totiž vůbec nepomůže. Rozepsal bych se o tom více, ale není tu tolik prostoru. Každý si však sám může udělat představu o tom, kdo a k čemu, by jí využíval. Je tu sice plánováno několik parkovacích míst, ale tato místa by šla lehce nahradit změnou parkovacího stání na obslužné komunikaci uvnitř zástavby a za neporovnatelně nižší náklady. Až později mi smysl této komunikace došel. Je pravděpodobně navržena ze dvou důvodů:
1. Bude sloužit jako "kost". Co to znamená? Jestliže developer plánuje nějakou akci a očekává problémy při získání souhlasu obce a postoje veřejnosti s touto akcí, předhodí jim tzv. kost. To je něco (v tomto případě dopravní stavba), kdy pod rouškou "darování" něčeho velmi potřebného, bez čeho se město a občané určitě neobejdou, je v podstatě zblbne.
2. Tato komunikace bude také zřejmě sloužit jako "startovací můstek" a dobrým důvodem pro obhájení další zástavby po její druhé straně směrem na Kojetice.
A proč to developer (JTH Holding a.s., jejíž předsedou správní rady je Třešňák a zainteresovaná i jeho rodina) dělá? "Vývar" čili čistý zisk z každého bytu se v současné době pohybuje kolem 0,5-2 mil. Kč, dle druhu bytu a lokality. Neratovice patří do blízkého okolí Prahy, ale budu při zemi a počítám se ziskem 1 mil. na byt. Developer tedy počítá po prodeji všech bytů se ziskem 712 mil. Kč. Z tohoto zisku zaplatí náklady na výstavbu parkovacího domu (který následně přinese další peníze za pronájem stání), školky, komunikací, chodníků a úpravy venkovních prostor (počítám celkem tak kolem 200 mil.) a 12 mil. na všimné pro představitele obce a orgány činné ve stavebním řízení. Zbude nezanedbatelných 500 mil. Kč čistého zisku. Proč ne. Je to podnikatel, tak podniká a vydělává. Horší je to s následky takového počínání. Ale to ho zajímat nemusí, on žije v Teplicích.
Shrnutí: Klady takové zástavby se mi přes nejlepší vůli nepodařilo nalézt. Vybere se sice pro město více na daních a různých poplatcích, ale současně také vzrostou výdaje. Takže vlastně nula od nuly pojde.
Záporů je však dost:
1. Hlavní a nezpochybnitelný zápor je likvidace orné půdy, černozem té nejvyšší kvality. Tato ornice se vytváří tisíce až miliony let a nedá se nijak obnovit. Orná půda a lesy jsou to nejcennější, co naše země a celá tato planeta má. Lesy jdou sice vysadit znovu, ale orná půda je nenahraditelná. Někteří sice namítnou, že celá nová zástavba v Neratovicích je na této půdě. Ano, ale to se stavělo za komoušů, kdy nikdo nemohl do toho mluvit a ani si to nedovolil. Teď je snad situace jiná.
2. Nárůst obyvatel. Proč se musí město rozrůstat? Když budu chtít žít ve velkém městě půjdu do Prahy. Myslím, že naše maloměsto nemá důvod být "větší" a hodně obyvatel je s jeho velikostí spokojená. S nárůstem obyvatel jsou ale také spojena negativa: větší fronty, všude, v obchodech, na úřadech, u lékařů. Je vyšší dopravní zátěž, přeplněné autobusy a jiné.
3. Likvidace části zahrádek, kvůli zcela zbytečné a nepotřebné komunikaci, čímž se přeruší přístup k zahrádkám z východní strany (možná jím tam investor udělá sjezd i když není ve studii zakreslen). Likvidace jediné psí loučky v Neratovicích, oblíbené to místo k venčení domácích mazlíčků ze širokého okolí. Roste tam 8 divokých ořechů, které se tam, navzdory nepřízni osudu, uchytily a mají se čile k světu. Jsou to krásné a zdravé stromy, kdyby věděly, co je čeká, uschly by žalem už teď. Když už jsem u těch psů, pro psy nedělá město vůbec nic (snad jen provoz městského útulku). Vybírat za ně "daň z práva na život" prostřednictvím jejich chovatelů to ano, ale nic víc. Jsou sice po městě instalovány schránky na pytlíky pro exkrementy, ale z různých důvodů bývají většinou prázdné. Ale to je na jiné téma.
4. Urbanistická koncepce sloužící ke schválení obcí je jen studie (návrh určený ke schválení stavebního záměru). Skutečný projekt, sloužící k samotnému stavebnímu řízení je častokrát úplně jiný a mnohdy k neprospěchu města.
Možná firmě JTH Holding a panu Třešňákovi křivdím, třeba je to filantrop a poté, co omylem přišel k majetku, se po procitnutí rozhodl, že bude konat dobro a náhodou si k bohulibé činnosti vybral Neratovice. Kdo ví.
Co dodat závěrem?
Dělat vše pro to, aby se tato zhovadilost neuskutečnila a to i navzdory vedení našeho města, které má jistě pro podporu plánů páně Třešňáka dobrý důvod. Po prázdninách se bude konat veřejné zasedání zastupitelstva. Myslím, že je v zájmu občanů tam přijít a nahlas říct vládnoucí koalici svůj názor na tuto akci.
Zejména jsou vítáni občané se zdravotním omezením, chodící pomocí ….., možná ty hole budete potřebovat.
Jinak se totiž se současným vedením města diskutovat nedá.
Já osobně na to půjdu jinak. Jak, tady uvádět nebudu. Bude to možná pro zainteresované velké překvapení a nechci jim to kazit.
| 
